Invertir en un departamento en Lima se presenta como una de las alternativas más sólidas hoy en día, para quienes buscan seguridad, valorización estable y fuente de ingresos. A continuación, te mostramos por qué esta estrategia es rentable, qué factores tienes que tener en cuenta, y cómo optimizar tu inversión para obtener los mejores resultados.
1. ¿Por qué Lima sigue siendo una buena ciudad para invertir?
- Crecimiento sostenido de ventas: En el primer trimestre de 2025 se vendieron 6.237 viviendas en Lima, lo que representa un aumento del 30% respecto del mismo período en 2024, según datos de ASEI.
- Alta demanda de alquiler: El costo promedio del alquiler en Lima en enero de 2025 alcanzó los S/ 3.125 para un departamento de 100 m² con tres habitaciones.
- Incremento de precios por metro cuadrado: Al cierre de 2024, el precio promedio del metro cuadrado en Lima Metropolitana fue alrededor de S/ 6.744, un récord histórico según Urbania.
Estas cifras muestran estabilidad en el mercado inmobiliario y una tendencia de valorización, que combinadas con ingresos por alquiler pueden hacer que tu inversión sea segura.
2. Rentabilidad del alquiler: qué puedes esperar
- Retorno bruto anual: Las zonas más rentables como Cercado de Lima y Surquillo ofrecen retornos de alquiler alrededor de 6,4% y 6,3%
- Período de recuperación de la inversión: En promedio, se estima que recuperarías la inversión mediante ingresos por alquiler en aproximadamente 19-20 años. En algunos distritos con mayor rentabilidad este plazo podría ser menor.
Estos rendimientos son bastante competitivos frente a otras inversiones tradicionales si consideras que ofrecen además un activo tangible y con potencial de valorización.
3. Factores clave para hacer una buena inversión
Para que invertir en un departamento en Lima sea realmente rentable y seguro, debes considerar:
- Ubicación: distritos con buena conectividad, servicios, transporte público, zonas comerciales y colegios. Los distritos más atractivos según rentabilidad: Cercado de Lima, Surquillo, Lince, Chorrillos Este.
- Tamaño y distribución: los departamentos entre 60-70 m² con dos o tres dormitorios están siendo muy demandados.
- Relación costo / alquiler: compara cuánto pagas de adquisición vs lo que puedes recibir mensualmente de alquiler. Que el retorno bruto esté por encima del promedio del mercado (≈5-6 %) es buena señal.
- Estabilidad del precio de venta y riesgo de fluctuación: revisa los informes de Urbania, BCRP y ASEI para evaluar si los precios en distritos de tu interés han subido consistentemente o han tenido caídas.
4. Riesgos que conviene tener presente
Invertir en departamentos no está exento de riesgos. Algunos que deberías considerar:
- Gastos adicionales: mantenimiento del edificio, impuestos, reparaciones, administración de alquiler. Estos disminuyen la rentabilidad neta.
- Vacancia: si no logras alquilar rápido, los ingresos pueden tardar en cubrir los gastos.
- Variaciones en precios de compra: en varios distritos de Lima los precios han caído ligeramente o se han estabilizado.
- Inflación y tasas de interés: estos pueden afectar tanto los costos de construcción como de mantenimiento, así como la capacidad de pago de los arrendatarios.
5. Cómo maximizar tu retorno
Para asegurar que tu inversión rinda al máximo, considera:
- Elegir distritos con alta rentabilidad bruta (> 6%), como los mencionados arriba.
- Comprar cuando los precios estén más estables o moderados, evitar pagar sobreprecio.
- Considerar si el proyecto ofrece amenidades que agreguen valor (estacionamientos, seguridad, áreas comunes, buena construcción).
- Evaluar financiamiento que no eleve demasiado tus costos.
- Mantener un buen estándar de mantenimiento para conservar valorización y atraer buenos inquilinos.
Conclusión
Invertir en departamentos en Lima puede ser una estrategia muy segura y rentable, si eliges bien la ubicación, tipo de departamento, y manejas bien los costos. Con tasas de rentabilidad de alquiler que en varios distritos superan el 6 % y una demanda alta, tienes un escenario favorable.
Si estás pensando en invertir, en Óptima Inmobiliaria podemos ayudarte a identificar proyectos que se ajusten a tu perfil, analizar la rentabilidad real, y acompañarte en el proceso para que tu inversión sea sólida hoy y en los años que vienen.
